Probleme und Lösungen.

Die Problemstellungen bei einem Kauf-, Werk- oder Architekturvertrag können sich ganz verschiedenartig gestalten. Wir haben hier für Sie ein paar Fallbeispiele über die häufigsten Schwierigkeiten und Lösungsmöglichkeiten zusammengestellt, die sich bei einem Immobilienkauf, einem Neubau oder bei einer Sanierung ergeben können.


Case Study 1
Damit beim Immobilienkauf ab Plan alles nach Plan läuft.

Welche Risiken birgt ein Immobilienkauf ab Plan? Welche Punkte gilt es speziell zu berücksichtigen? Die folgenden nützlichen Tipps zeigen Ihnen auf, worauf Sie achten sollten und was es zu vermeiden gilt.

Der Trend beim Verkauf von neuen Immobilien, vor allem auch bei Eigentumswohnungen mit Stockwerkeigentum, geht klar in Richtung Kauf ab Plan. Der Verkäufer zielt darauf ab, das finanzielle Risiko zu senken und die Finanzierung zu gewährleisten. Solche Bauprojekte werden auf dem Reissbrett zwar bis ins Detail geplant, effektiv gebaut werden sie aber erst, wenn eine Reihe von potenziellen Käufern ihre Kaufverpflichtung abgegeben haben. Bei einem Kauf ab Plan geniesst der Käufer den Vorteil einer stärkeren Mitbestimmung beim Innenausbau. Er beinhaltet hingegen auch zahlreiche Risiken, etwa was die Bauqualität, die Preissicherheit oder den Bezugstermin des neuen Zuhauses anbelangt. Hier ist es für den Käufer wesentlich, sich mit dem Kaufvertrag möglichst effektiv abzusichern. Beim Kauf eines geplanten, aber noch nicht gebauten Objektes stellen sich Ihnen als Käufer folgende Herausforderungen:

Achten Sie auf detaillierte Pläne und Baubeschrieb.

Beim Kauf einer Immobilie ab Reissbrett entfällt die Möglichkeit einer Objektbesichtigung. Der Käufer kann die Qualität des Baus lediglich aufgrund der Pläne und des Baubeschriebes einschätzen, 2-D oder 3-D-Visualisierungen oder fertiggestellte Musterwohnungen geben kein definitives, verbindliches Bild ab. Es ist für den Käufer also ratsam, genau in Erfahrung zu bringen, was er für den Kaufpreis erhält, was inklusive ist oder wo Mehrkosten entstehen können. Als Grundlage dient ihm der Baubeschrieb, der möglichst detailliert ausgestaltet sein sollte. Darin sollte jedes einzelne Innenausbau-Element gelistet sein, bis hin zur Marke und dem Gerätetyp der Waschmaschine oder der einzelnen Küchenelemente. Wer hier keine unliebsamen Überraschungen erleben möchte, tut gut daran, den Baubeschrieb und die einzelnen Budgetpositionen zum Beispiel für Bodenbeläge, Kücheninfrastruktur, Heizung und Bad einem Spezialisten zu unterbreiten, denn die Praxis zeigt immer wieder, dass die Positionen nicht selten wesentlich zu tief ausgewiesen sind. Mit einer Einbindung des möglichst detaillierten und den Vorstellungen des Käufers entsprechenden Baubeschriebes in den Kaufvertrag kann der Käufer zu einem späteren Zeitpunkt überprüfen und belegen, ob und dass der Bau und Ausbau bis ins Detail dem von ihm ab Plan gekauften Objekt entspricht. Wir schaffen Rechtssicherheit.

Schliessen Sie ergänzend zum Kaufvertrag einen Werkvertrag ab.

Wir raten Ihnen, bei einem Kauf ab Reissbrett ergänzend zum Kaufvertrag einen Werkvertrag abzuschliessen – sei es als Bestandteil des Kaufvertrages oder als separater Vertrag. Mit einem Werkvertrag sichern Sie sich nicht nur das bestellte Objekt, sondern auch die Pflicht des Verkäufers, die Immobilie zu realisieren, also zu bauen. Bei Kaufverträgen ohne zusätzlichen Werkvertrag kann die Nicht-Realisation der Immobilie nicht eingeklagt werden und der Verkäufer haftet lediglich für den entstandenen Schaden. Sowohl im Kaufvertrag als auch im Werkvertrag sollte explizit geregelt sein, welche Konsequenzen der Konkurs des Verkäufers vor der kompletten Bau-Fertigstellung hat. Ist ein Werkvertrag vorhanden, kann der Käufer bei Mängeln eine Nachbesserung verlangen, beim Kaufvertrag ohne entsprechende Regelung hat der Käufer lediglich Recht auf Minderung oder Wandelung, genauer gesagt, er kann Ersatz für die Minderung geltend machen oder eine Rückgängigmachung des Kaufs erwirken.

Sichern Sie Mehrkosten, Gebühren und Bauhandwerkerpfandrechte ab.

Als Käufer tun Sie sich einen grossen Gefallen, wenn Sie sich beim Kauf ab Plan vertraglich gegen Mehrkosten absichern. Darum sollte im Kaufvertrag klar definiert sein, dass nachträgliche Modifikationen am Bau oder Ausbau, die eine Preiserhöhung zur Folge haben, von Ihnen einer schriftlichen Genehmigung bedürfen. Wenn Sie vor dem Kauf Änderungen am Innenausbau planen oder den Ausbau teilweise selber bestimmen, sollten Sie dies ebenfalls bereits im Kaufvertrag erfassen und detailliert definieren – etwa die genaue Ausstattung, den Bauablauf, die Auswahl der Handwerker sowie die Kosten. Auch die Mehrwertsteuer gilt es zu berücksichtigen und vertraglich zu regeln. Darüber hinaus sollte man auch den anfallenden Grundbuch- und Notariatsgebühren Aufmerksamkeit schenken. Diese variieren von Kanton zu Kanton teilweise stark. Beim Kauf ab Plan sollten Sie auch in puncto Risiko von Doppelzahlungen infolge Bauhandwerkerpfandrechte Vorsicht walten lassen. Sofern der Werkersteller (z.B. ein Generalunternehmer) die Handwerker nicht vollständig bezahlt, können diese bis vier Monate nach deren letzten Handwerkerleistung Pfandrechte auf dem Baugrundstück erwirken. Als Käufer riskieren Sie in einem solchen Fall für die vom Generalunternehmer nicht bezahlten Ausstände haften zu müssen, obschon sie den Generalunternehmer hierfür bereits bezahlt haben – Sie bezahlen also doppelt. Damit Sie nicht für den säumigen Generalunternehmer haften müssen, verlangen Sie im Kauf- und Werkvertrag den Einbau von Schutzmechanismen (Barrückbehalte, Erfüllungsgarantie, Vorlage von Zahlungsbelegen etc.). Lassen Sie sich von den involvierten Handwerkern vor Auslösung der Schlusszahlung bestätigen, dass die Werklöhne bezahlt wurden.

Vorsicht bei Reservations- und Abschlagszahlungen.

Häufig wird eine Reservationsvereinbarung zwischen den Parteien abgeschlossen und vom Käufer eine Reservationsgebühr gefordert. Solchen Reservationsregelungen sollte kritisch begegnet werden. Diese sind rechtlich in den häufigsten Fällen unverbindlich, da formnichtig. Eine Rückforderung der bezahlten Reservationsgebühr, sofern kein Kaufvertrag zustande kommt, kann jedoch trotz der klaren Rechtslage zeit- und kostenintensiv sein und die Nerven arg strapazieren. Wir empfehlen auf Reservationsvereinbarungen, wenn möglich, zu verzichten und stattdessen z.B. ein Sperrkonto bei einer neutralen Stelle einrichten zu lassen, mit der klaren Weisung, dass die Reservationsgebühr rückerstattet wird, sofern kein Kaufvertrag zustande kommt. Ebenso sollten Akontozahlungen/Abschlagszahlungen in jedem Vertragswerk kritisch geprüft werden. Vereinbarte Akonto-/und Abschlagszahlungen sollten immer dem tatsächlichen Leistungsstand entsprechen. Allzu grosse Vorleistungen sind in jedem Falle zu vermeiden.

Beachten Sie die Gewährleistung, Bauabnahme, Baumängel und Haftung.

Jeder Käufer sollte im Vertrag den Bestimmungen zur sogenannten Gewährleistung (Garantie und Nachbesserungsrecht) Aufmerksamkeit schenken. Die Gewährleistung ist die Pflicht des Verkäufers gegenüber dem Verkäufer, einen juristisch und physisch einwandfreien, mängelfreien Zustand des Objektes zu gewährleisten. In der vertraglichen Regelung der Gewährleistung kann auf die gesetzlichen Erlasse zum Werk- bzw. Kaufvertrag oder auf die SIA-Normen, das Regelwerk der Schweizerischen Ingenieur- und Architekten-Verbandes, verwiesen werden. Es besteht die Möglichkeit, eigene Formulierungen festzuhalten, entweder ohne Verweise oder mit Teilverweisen auf bestehende Regelwerke.

Die nicht technischen SIA-Normen haben im Prinzip die Bedeutung allgemeiner Geschäftsbedingungen. Die SIA-Norm 118 definiert beim Werkvertrag die Haftungsgrundsätze bei zu realisierenden Bauobjekten relativ ausführlich und umfassend. Hierbei sollte aber immer im Auge behalten werden, dass diese Normen von einem Branchenverband herausgeben werden und darum nicht nur vorteilhafte Bestimmungen für die Bauherren enthalten. Ein Gewinn dieser Norm ist jedoch unstreitig, die verlängerten Rügefristen, welchen in der Praxis eine zentrale Rolle zukommt. Sofern die SIA-Normen zur Anwendung kommen sollen, muss dies im Vertrag explizit vereinbart werden. Wenn hingegen in puncto Gewährleistung nichts vereinbart wird, gelten die gesetzlichen Regelungen des Obligationenrechts. Falls ein Werkvertrag abgeschlossen wurde, ergibt sich die Haftung des Verkäufers nach Werkvertragsrecht. Als Käufer haben Sie sowohl beim Kauf- als auch beim Werkvertrag Mängelrechte, die nach fünf Jahren verjähren; vorausgesetzt es liegt eine wirksame Mängelrüge vor. Gemäss Obligationenrecht muss eine Mängelrüge unmittelbar nach dem Entdecken eines Mangels erfolgen, ansonsten verfallen die Gewährleistungsrechte. Das kann im Einzelfall gravierende finanzielle Folgen haben. Mängel sollten ausserdem in jedem Fall schriftlich festgehalten werden. Im Gegensatz zum Kaufvertrag beinhaltet der Werkvertrag bei Mängeln grundsätzlich ein Nachbesserungsrecht. Wer nur einen Kaufvertrag abschliesst, sollte daher das Nachbesserungsrecht ergänzend vereinbaren.

Schon früh, nämlich im Moment der Bauabnahme, müssen offensichtliche Mängel explizit aufgeführt werden, da sonst die Genehmigung als gegeben betrachtet wird (Vgl. Art. 143 SIA-Norm 118) oder genauer gesagt: Sie als Käufer bestätigen, dass das Objekt den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Eine nachträgliche Erklärung, ein spezifischer Teil entspreche nicht dem georderten Objekt, ist in solchen Fällen nicht mehr möglich. Davon gibt es nur wenige Ausnahmen, zum Beispiel arglistig verschwiegene Mängel. Wir raten Ihnen deshalb, zur Objektabnahme einen Bauexperten beizuziehen, der Baumängel am fertigen Gebäude mit geschultem Auge erkennt und sachgerecht aufführt sowie mit Fotos dokumentiert.
Die Mängelbeseitigung ist oft ein langwieriger, mühsamer Weg, welche sich in einigen Fällen gar über Jahre hinzieht. Damit Ihr Vertragspartner seiner Pflicht zur Ablieferung eines mängelfreien Werkes nachkommt und seine Motivation nicht mit der Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll verliert, empfiehlt es sich sehr, die Schlusszahlung von der Beseitigung der protokollierten Mängel abhängig zu machen.

Definieren Sie Termine klar.

Der Bezugstermin sollte möglichst genau im Vertrag definiert sein. Der Verkäufer kann sonst folgenlos den Termin beliebig verschieben, wenn sich der Bau verzögert. Achten Sie bei der bei Vertragsunterzeichnung also darauf, dass ein Verschieben des Bezugstermins zumindest in den letzten Monaten vor der Übergabe der Immobilie nicht mehr möglich ist. Der Kauf- und Werkvertrag sollte dementsprechend sowohl die Folgen bei Verzug des Baubeginns als auch die Folgen Übergabeverzugs beinhalten.


Case Study 2
Vertrauen in den Verkäufer ist gut, Kontrolle ist besser.

Herr B. wollte Wohneigentum erwerben und kaufte vor der Projektrealisierung ein Stück Land. Der Bauherr des Mehrfamilienhauses ging jedoch Konkurs, die projektierte Immobilie wurde nicht gebaut. Welche Lehren hat Herr B. daraus gezogen?

Der Traum vom Eigenheim kann manchmal auch platzen, selbst wenn man vermeintlich alles richtig gemacht hat. Diese unschöne Erfahrung musste auch Herr B. aus dem Kanton Aargau machen, obwohl zu Beginn alles problemlos zu verlaufen schien. Herr B. bezahlte im Voraus CHF 140‘000 für ein Grundstück bei einem projektierten Mehrfamilienhaus. Er wurde im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen und bezahlte dem bisherigen Eigentümer des Grundstücks die CHF 140‘000. Mit einem Generalunternehmer, der die Erstellung eines Neubaus mit sechs Eigentumswohnungen plante, schloss er einen Werkvertrag ab. Herr B. freute sich auf seine Eigentumswohnung, die in der Verkaufsbroschüre vollmundig als „Wohn(t)raum im Grünen“ präsentiert wurde. Der Wohn(t)raum endete jedoch abrupt und es gab für Herrn B ein böses Erwachen. Die Bank des Generalunternehmers knüpfte die Finanzierung der Immobilie nämlich an die Bedingung, dass mindestens vier der sechs Wohnungen im Voraus verkauft sein müssen. Dem Generalunternehmer gelang es jedoch nicht, genügend Käufer von ihrem Wohntraum zu überzeugen, die Finanzierung wurde durch die Bank sistiert, der GU ging Konkurs. Herr B. war nun zwar Eigentümer eines Grundstücks, es fehlten ihm jedoch die finanziellen Mittel, um das Projekt aus eigener Kraft zu realisieren. Herr B. wandte sich in der Folge an Immovertragscheck. Uns blieb in Anbetracht der Situation nichts anderes, als den Schaden für Herrn B. zu begrenzen. Nach zähen Verhandlungen erklärte sich der ursprüngliche Eigentümer des Grundstücks bereit, das Land zurückzukaufen. Herr B kam schliesslich mit einem blauen Auge davon, aber durch die Umtriebe, Gebühren und Handänderungskosten entstand ihm ein Schaden von mehreren zehntausend Franken.

Recherche im Vorfeld zahlt sich aus.

Das Beispiel von Herrn B zeigt beispielhaft, was es beim Erwerb einer Immobilie grundsätzlich zu beachten gilt: Als Käufer sollten Sie gründlich prüfen, wer Ihre Gegenpartei ist: Scheint sie nicht nur seriös, sondern ist sie es auch wirklich? Wie steht es mit ihrer Bonität? Vermag sie ein Bauprojekt professionell und finanziell zu realisieren? Eine seriöse Abklärung dieser Punkte im Vorfeld kann Sie vor unliebsamen Überraschungen schützen. Bei Voraus- und Tranchenzahlungen wälzt der Verkäufer das Risiko auch auf Sie als Käufer über. Diese zweckgebundenen Zahlungen sollten möglichst nicht in andere Projekte des GU fliessen. Wie seriös Ihr Bauherr oder Verkäufer mit finanziellen Mitteln umgeht, lässt sich mit dem Einholen einer Betreibungsauskunft – Sie müssen einen Interessensnachweise erbringen – zwar nicht schlüssig beurteilen, sie sollte jedoch in jedem Fall als Indikator beigezogen werden. Als weitere Informationsquelle kann die das Projekt finanzierende Bank dienen. Allerdings kann es zu Interessenskonflikten kommen, etwa wenn die finanzierende Bank gleichzeitig auch als Hausbank des GU bzw. Verkäufers ist. In diesem Fall ist es möglich, dass Ihnen die Bank eine tendenziell beschönigte Situation der Solvenz Ihrer Gegenpartei präsentiert.

Wir raten Ihnen, weitere Referenzen einzuholen. Besichtigen Sie beispielsweise bereits realisierte Projekte des Bauherrn. Vergewissern Sie sich, dass Ihnen der Architekturstil zusagt und scheuen Sie sich nicht, mit früheren Kunden der Gegenpartei zu sprechen. Der Einbezug möglichst vieler unabhängiger Informationsquellen wird Ihnen ein recht konturiertes Bild über das Renommee und die Vertrauenswürdigkeit der Gegenpartei vermitteln.

Ein Fall wie derjenige von Herrn B lässt sich unter Berücksichtigung all dieser Massnahmen zwar nicht gänzlich ausschliessen, eine gesunde Portion Skepsis, gründliche Recherche und eine frühzeitige juristische Beurteilung können dazu beitragen, dass Wohnträume auch tatsächlich geträumt werden können.


Case Study 3
Stockwerkeigentum: Gemeinschaftliches Eigentum vs. Sonderrecht?

Bei Stockwerkeigentümerschaft kommt es nicht selten zu Streitigkeiten unter den einzelnen Parteien. Im vorliegenden Fall war eine geplante Sanierung der Auslöser für eine Anfechtung eines Stockwerkeigentümerbeschlusses. Die Anfechtungsklage wurde schliesslich vom Bundesgericht abgewiesen. Was lag diesem Fall zugrunde?

Beim Erwerb von Stockwerkeigentum sind sich die wenigsten Käufer bewusst, dass eine spätere Gebäudesanierung, das Anbringen von grösseren Balkonen, der Umstieg auf eine energiesparendere Heizung, ein Lifteinbau oder der Ersatz von Fenstern nicht nur erhebliche Kosten verursacht, die die Gemeinschaft nicht aufbringen kann, sondern es zu allem Übel vor allem auch zu langen Diskussionen und teils heftigen Streitereien innerhalb der Eigentümergemeinschaft kommen kann.

Was ist, wenn einzelne Eigentümer sich partout weigern wollen, Ihrem Vorhaben, die alten durch energetisch weiterentwickelte Fenster zu ersetzen? Dürfen Sie ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer Ihre braune Wohnungstür aus Holz durch eine neue Türe ersetzen? Wie verhält es sich damit, wenn Sie einen Velounterstand im Eingangsbereich aufstellen oder ein grösseres Dachfenster einsetzen lassen wollen?

Stockwerkeigentum ist eine spezielle Form von Miteigentum. Der Stockwerkeigentümer ist nicht Alleineigentümer und kann in mancherlei Hinsicht nicht alleine Entscheidungen treffen. Hinsichtlich baulicher Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen und Analgen sind stets gemeinsame Beschlussfassungen – je nach Reglement bzw. Art der Massnahme mit unterschiedlichen Quoren – erforderlich.

Wir ziehen hier einen Bundegerichtsentscheid aus dem Jahre 2011 hinzu, bei dem über die Kostenaufteilung von Abdichtungen auf Terrassendächern gestritten wurde. Bei dieser Terrassensiedlung mit 14 Wohneinheiten dient das Dach der darunterliegenden Wohnung jeweils als Terrasse der darüberliegenden Wohnung. Nachdem es zu diversen Wasserschäden gekommen war, einigten sich die Stockwerkeigentümer im Jahre 2007 auf eine Terrassen-Sanierung mit Kostendach.

Unterschiedliche Auffassungen über Sonderrecht und gemeinschaftliches Eigentum beim Stockwerkeigentum.

Ein Eigentümer, welcher der Stockwerkeigentümerversammlung nicht beiwohnte, reichte gegen die Vereinbarung eine Anfechtungsklage ein. Seiner Meinung nach zählten lediglich der Konstruktionsbeton sowie die Abdichtung zum Dach, die Betonelemente darüber hingegen nicht, weil diese nur dem Benutzer der Terrasse dienten. Darum zählten die Terrassen-Betonplatten nicht zu den gemeinschaftlichen Bauelementen, sondern zum Sonderrecht des Nutzers. Die Sanierungskosten des Terrassenbodens sei also Sache des einzelnen Nutzers. Das Bundesgericht wies die Anfechtungsklage ab, es entschied, dass die Dächer nicht ins Sonderrecht fallen, sondern vielmehr zu den elementaren Gebäudeteilen zählen. Dächer seien unbedingt gemeinschaftliches Eigentum der Stockwerkeigentümerschaft, ungeachtet der Dach-Nutzung. Selbst wenn ein Flachdach von der in der Dachwohnung wohnenden Eigentümerschaft als Terrasse genutzt wird und diese Nutzung an ein Sondernutzungsrecht gebunden ist, zählt es trotzdem zum Gemeinschaftseigentum. Also obliegt der Entscheid einer Sanierung dieser Bauelemente der Stockwerkeigentümerversammlung. Der Mehrheitsbeschluss der Versammlung zur Sanierung wurde vom Bundesgericht gutgeheissen.